Hamburg, 23. April 2018 – Auf dem Hamburger Lager- und Logistikflächenmarkt wurde im ersten Quartal 2018 mit einem Flächenumsatz von 98.000 m² die 100.000-m²-Marke nur knapp verfehlt. Der Rekordwert des Vorjahres konnte damit nicht erneut bestätigt werden (-41 %) und auch der 10-jährige Durchschnitt wurde um gut 14 % unterboten. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
„Zurückzuführen ist diese Entwicklung weniger auf die Nachfrage, die gegenüber dem Vorjahr nur leicht nachgelassen hat, sondern ist viel mehr dem knappen Flächenangebot in zentralen Lagen geschuldet“, erläutert Christopher Raabe, Managing Director und Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Beachtlich ist, dass die Hansestadt mit diesem Resultat im bundesweiten Vergleich trotzdem die Führung übernommen hat und sich vor Berlin platziert, wo 80.000 m² umgesetzt wurden. Den bisher größten Abschluss des Jahres tätigte der Eigennutzer und Logistikdienstleister IN tIME Express Logistik, der sich für den Neubau einer Halle über rund 28.000 m² in Buchholz in der Nordheide entschieden hat.
Bei der Analyse des Flächenumsatzes nach Branchen gibt es einen klaren Sieger: Logistikdienstleister tragen mit fast 57 % mehr als die Hälfte zum Ergebnis bei. Neben dem bereits genannten Großabschluss ist in diesem Zusammenhang auch der Vertrag von der Heinrich Dehn Internationale Spedition über 5.000 m² zu nennen. Mit deutlichem Abstand zum Erstplatzierten schließen sich Handelsunternehmen, zu denen u. a. der Abschluss von Amazon Logistics über 8.000 m² zählt, mit einem Anteil von rund 21 % an. Weitere gut 15 % entfallen auf Industrie– und Produktionsunternehmen. Hier findet sich beispielsweise der Standortwechsel der Harburg-Freudenberger Maschinenbau GmbH über 5.500 m² wieder. Alle anderen Branchen, die hier unter Sonstige zusammengefasst sind, kommen in der Summe auf anteilig rund 8 %.
Dynamische Nachfrage im kleinteiligen Segment – Spitzenmiete zieht an
Im ersten Quartal 2018 wurde eine ähnlich hohe Anzahl an kleinteiligen Verträgen bis 3.000 m² registriert wie im vergleichbaren Vorjahreszeitraum, was die stabile Nachfrage in diesem Bereich unterstreicht. Vor diesem Hintergrund kann diese Kategorie den höchsten Anteil von gut 34 % für sich gewinnen. Knapp 29 % entfallen auf großvolumige Abschlüsse über 20.000 m², die in den ersten drei Monaten des letzten Jahres noch nicht vertreten waren. Bisher fehlen jedoch noch die ebenfalls stark ins Gewicht fallenden Abschlüsse zwischen 12.000 und 20.000 m², welche im ersten Quartal 2017 für das außergewöhnliche Vorjahresergebnis mitverantwortlich waren.
Zum Jahresende 2017 hat die Spitzenmiete aufgrund der guten Nachfrage leicht um 2 % angezogen, sodass sie aktuell 5,80 €/m² beträgt. Erzielt wird sie für Neubauobjekte mit einer guten Infrastruktur in Altenwerder und im Bereich des Hafens. Anders sieht es bei der Entwicklung der Durchschnittsmiete aus, die sich im Jahresverlauf weiter stabilisiert hat und damit unverändert bei 4,85 €/m² liegt. Der Markt hat darüber hinaus mit dem limitierten Flächenangebot in zentralen Lagen, insbesondere im Bereich zwischen 2.000 und 5.000 m² sowie in der gesamten Logistikregion im großflächigen Segment über 10.000 m², zu kämpfen. Viele Gesuche können daher mittlerweile in den gefragten Lagen nicht mehr bedient werden. Außerdem konzentriert sich die Neubautätigkeit aktuell vor allem auf Eigennutzerobjekte, sodass großflächige spekulative Neubauprojekte am Markt fehlen und folglich Neuvermietungen nur schwer umzusetzen sind.
Perspektiven
„Der Hamburger Lager- und Logistikmarkt ist zwar noch etwas zurückhaltend ins neue Jahr gestartet, kann aber aufgrund der aktuellen Gesuchssituation positiv auf den weiteren Jahresverlauf blicken. Dabei dürfte der Markt über kurz oder lang auf das knappe Angebot reagieren und z. B. alte Bestandsgebäude durch Neubauprojektierungen ersetzen. Zudem sollte es in gefragten Lagen wie Billbrook zu einer flächenmäßigen Nachverdichtung und im Umland zur Erschließung weiterer Logistikareale kommen“, sagt Christopher Raabe.
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