- Im ersten Halbjahr sind deutschlandweit 3.270.000 qm Flächen an den wichtigsten Logistikstandorten neu vermietet worden (-6 % gegenüber Vorjahreszeitraum)
- Top 8 Logistikstandorte sind im H1 2019 mit + 4 % die größten Umsatzbringer
- Ruhrgebiet (+88 %) und Berlin (+46 %) mit größtem Zuwachs
- Stärkster Umsatzrückgang in Hamburg (-46 %) und in Köln (-43 %)
- Prognose bis Jahresende: Schlüsselbranchen Automotive und Handel entscheidend für Vermietungsmarkt
- Jahres-Rekordergebnis in Berlin erwartet
- Detaillierte Betrachtung von 13 deutschen Logistikstandorten abseits der Top 8: Nutzernachfrage, Abschlüsse und Mietpreisentwicklungen
München, 18. September 2019 – Laut eines neuen Reports des führenden Beratungsunternehmens für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbeparks Realogis sind im ersten Halbjahr 2019 in Deutschland 3.270.000 qm Hallenfläche neu vermietet worden. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum hat der Markt damit um 6 % nachgegeben (H1 2018: 3.480.000 qm).
Lage an den Top 8 Standorten
Der Rückgang ist mit ca. 1.900.700 qm Flächenumsatz Regionen außerhalb Deutschlands führender Logistikstandorte geschuldet (- 12 %; H1 2018: ca. 2.161.800 qm). Der Mietmarkt in den Top 8 Logistik-Standorten bzw. Metropolregionen Berlin, Hamburg, Ruhrgebiet, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart sowie München hingegen hat in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres mit einem Umsatz von rund 1.369.300 qm um 4% zulegen können (H1 2018: ca. 1.318.200 qm).
Diese positive Entwicklung ist insbesondere auf die Regionen Ruhrgebiet (+88 %) und Berlin (+46 %) zurückzuführen. Ebenso im Plus sind die Regionen München (+ 9 %) und Stuttgart (+11 %).
Einen starken Flächenumsatzrückgang haben hingegen insbesondere in Hamburg (-46%) und in Köln (-43%) hinnehmen müssen. In Frankfurt (-13 %) und Düsseldorf (-9 %) ist die Entwicklung in einem leichteren negativen Bereich.
Stärkster Anstieg der Spitzenmieten an den Top 8 Standorten: 18 %
Führend im Ranking der Spitzenmieten an den Top 8 Logistikstandorten ist die Logistikregion München. Zum ersten Mal hat Realogis im Teilmarkt München Umland Nord eine Spitzenmiete von 8,50 Euro/qm für eine Produktions-/Gewerbeimmobilie, d.h. Light Industrial Immobilie registriert. Das entspricht gleichzeitig dem höchsten Mietpreiswachstum in dieser Immobilienklasse innerhalb der letzten zwölf Monate von 18 % (1.HJ 2018: 7,20 Euro/qm).
In der Metropolregion Berlin wurde mit 6,90 Euro/qm die zweithöchste Spitzenmiete erzielt, was einem Anstieg gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 13 % entspricht.
Leichte Anstiege der Spitzenmieten sind zudem in den Regionen Ruhrgebiet (+5%), Hamburg (+3%), Düsseldorf (+3%) und Köln (+2%) verzeichnet worden. Unverändert sind die Spitzenmieten in Frankfurt (6,50 Euro/qm) und Stuttgart (6,50 Euro/qm).
Schlüsselbranchen Automotive und Handel entscheidend für weiteren Jahresverlauf
Entscheidende Treiber für den Vermietungsmarkt von Lager- und Logistikimmobilien sind aktuell aus Sicht von Realogis folgende Faktoren: Zum einen die Flächen- und Mitarbeiterverfügbarkeit und zum anderen die Entwicklung der Schlüsselbranchen Automotive (insbesondere an den Top-Standorten Stuttgart und NRW) und Handel / E-Commerce (vorrangig in den Metropolregionen Frankfurt, Berlin und NRW).
Realogis erwartet, dass bis Jahresende 2019 die Regionen Berlin und München (letztere in Abhängigkeit von erwarteten Großabschlüssen) Rekordergebnisse erzielen und sechs der insgesamt 8 Top Regionen einen Rückgang ihres Flächenumsatzes im Vergleich zu 2018 verzeichnen werden. Der maximale Rückgang von bis zu 24 % wird aufgrund eines deutlich eingeschränkten Flächenangebots in Hamburg erwartet.
Die Märkte in Ost- und Norddeutschland abseits der Top 8 Standorte sind in den ersten sechs Monaten 2019 vor allem durch Nachvermietungen von großvolumigen Bestandsimmobilien durch E-Commerce-Unternehmen gekennzeichnet.
Logistikimmobilienmärkte in Ostdeutschland
In der Region Magdeburg ist ein leichter Anstieg der Nachfrage bei sehr geringem Angebot an verfügbaren Hallen- sowie Logistikflächen der neueren Generation spürbar. 2020 soll ein angekündigtes Neubauvorhaben im Süden Magdeburgs spekulativ errichtet werden und dem Markt moderne Flächen zuführen.
Die Region Leipzig und Halle (Saale) ist von Großabschlüssen durch OEM, Handels- und Logistikunternehmen insbesondere im Bereich Neubau geprägt. Es deuten sich noch weitere größere Projektentwicklungen an. Insgesamt ist dieser Teilmarkt von einer zunehmenden Verknappung des Angebots an Bestandsimmobilien im Flächensegment 2.000 qm bis 6.000 qm gekennzeichnet.
Die Region Dresden verzeichnet im ersten Halbjahr eine gleichbleibend hohe Nachfrage wie auch im gesamten Vorjahr bei einem weiterhin geringen Angebot an Bestandsflächen.
Eine konstante Nachfrage im Bereich 2.000 bis 5.000 qm verzeichnet der Teilmarkt Erfurt bei einer guten Flächenverfügbarkeit im Norden der Stadt.
Größter Treiber der Flächennachfrage in der Region Zwickau wird in der nahen Zukunft die E-Mobilität sein, was sich in einer guten Nachfrage hauptsächlich durch Automotive-Kunden in den Flächensegmenten 2.000 bis 5.000 qm und größer 10.000 qm widerspiegelt. Allerdings ist der Standort trotz hoher Nachfrage durch einen deutlichen Mangel an Bestandsfläche sowie Grundstücken zur Realisierung von Neubauten gekennzeichnet.
Mit einem Mietzins von 6,00 Euro/qm ist die höchste Spitzenmiete in Ostdeutschland in den letzten sechs Monaten 2019 in der Region Dresden registriert worden.
Logistikimmobilienmärkte in Norddeutschland
Die Region Bremen ist wegen ihres Angebots an multimodalen Umschlagsmöglichkeiten für die Kunden als Logistikimmobilienmarkt äußerst attraktiv. Im ersten Halbjahr 2019 zeichnete sich der Angebotsmarkt durch die Verfügbarkeit einer Vielzahl von kleinflächigen Bestandsimmobilien im Vergleich zum Vorjahreszeitraum aus. Aufseiten der Nutzer konzentrieren sich die Anfragen konstant auf das Segment größer 4.000 qm. Gesuche größer 10.000 qm lassen jedoch noch auf sich warten, beziehungsweise befinden sich noch in der Anbahnung. Zudem sind mehrere Ausschreibungen eines Großkonzerns aus der Automobilbranche bislang nicht an den Start gegangen. Es bleibt abzuwarten wie sich die Lage zum Jahresendgeschäft entwickelt.
Als eine der attraktivsten Logistikimmobilienregionen Deutschlands hinter den Top 8 gilt die Region Hannover mit ihrem Knotenpunkt von Nord-Süd-(A7) und West-Ost-(A2) Verbindungen. „Hier konnten wir im ersten Halbjahr 2019 eine stabile Nachfrage in sämtlichen Größensegmenten beobachten. Gerade großvolumige Anmietungen in den Regionen Wunstorf, Laatzen sowie Hannover Nord haben zu einer positiven Halbjahresbilanz beigetragen“, sagt Christian Beran, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Deutschland GmbH, und für die Regionen Nord- und Ostdeutschland zuständig. Nutzer sind Produzenten, Handelsunternehmen sowie E-Commerce- und Automotive-Unternehmen; damit sind die größten Abschlüsse direkt mit Endkunden getätigt worden. „Noch verfügt der Markt über verschiedene Immobilienalternativen zwischen 10.000 qm bis 30.000 qm, welche kurzfristig angemietet werden können. Wir erwarten zum Jahresendgeschäft einen regelrechten Ansturm auf diese teilweise hochwertig ausgestatteten Flächen“, so Christian Beran.
In der Region Osnabrück stellt Realogis einen Anfragerückgang fest, welcher auf das seit Jahren vorhandenen Angebotsdefizit zurückgeführt werden kann. Zudem sind freiwerdende Flächen in der Regel aufgrund des sehr regionalen Marktes meist direkt unter der Hand nachvermietet oder sogar unter den Dienstleistern getauscht. Ein großes vor Ort ansässiges Logistikunternehmen signalisiert zwar immer wieder Interesse an neuen Flächen, zu einem Abschluss ist es jedoch bis dato nicht gekommen. Auch werden Flächen in dieser Region leider nach wie vor nicht auf Vorrat gebaut, was der Region sicher zugutekommen würde.
In der Region OWL mangelt es an adäquaten modernen Logistikanlagen, was zum Rückgang der Nachfrage im ersten Halbjahr 2019 beigetragen hat. Trotz der erfolgreich getätigten Abschlüsse im vergangenen Jahr, hat sich die Risikobereitschaft bei den Entwicklern nicht erhöht, diese Region weiter in den Fokus zu nehmen und für spekulative Neubauprojekte zu prüfen. Es soll lediglich eine Brownfield Entwicklung größer als 8.000 qm für neue Mieter zur Verfügung gestellt werden.
Die höchste Spitzenmiete in Norddeutschland ist mit 5,00 Euro/qm in der Logistikregion Hannover registriert worden.
Logistikimmobilienmärkte in Süddeutschland
Die Region Nürnberg ist aufgrund der zentralen Lage in Süddeutschland in unmittelbarer Nähe zu den Autobahnen A3, A6 und A9 als Logistik- und Light Industrial-Standort sehr attraktiv. Dadurch, dass die Region nicht auf eine Branche wie z. B. Automobil beschränkt ist, steigt die Nachfrage. „Adäquate Flächen sowohl im Bestand als auch im Neubau sind Mangelware und sobald sie auf den Markt kommen, relativ schnell vergriffen. Dies reflektiert die Entwicklung der Mieten“, kommentiert Florian Stork, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Deutschland GmbH und für die Region Süddeutschland verantwortlich.
Signifikant ist der Anstieg der Durchschnitts- aber auch der Spitzenmiete. So zahlen Nutzer beispielsweise im Nürnberger Hafen in Ausnahmefällen für einfache Kalthallen bis zu 6,00 Euro/qm und für Produktionsflächen teilweise sogar bis zu 7,00 Euro/qm. Neubauten im Umland kratzen deutlich an der 5,00 Euro qm-Marke. Ein Trend für die Zukunft sind periphere Lagen und mehr Brownfields. „Nürnberg selbst verträgt höherwertige Entwicklungen“, sagt Florian Storck und empfiehlt „eine Konzentration auf die Entwicklung von Brachflächen mit einer entsprechend hochwertigen Nachverdichtung“, sagt Florian Stork. „Die reine Logistik ist beispielsweise im Hafen dennoch nicht wegzudenken. Im Umland ist mit einigen kommenden Neubauentwicklungen und noch ausreichend Grundstücksverfügbarkeit mittelfristig kein wirklicher Flächenmangel zu befürchten. Doch die reine, verkehrsintensive Logistik muss dennoch schauen, wo sie unterkommt.“
Regensburg ist im Südosten der Bundesrepublik nicht zuletzt wegen des BMW Werk 6.1 ein bedeutsamer Automotive-Standort. „In den letzten Jahren war diese Region sowohl bei Projektentwicklern als auch bei Logistikern ein heißes Pflaster“, so Florian Stork. In diesem Jahr ging die Nachfrage jedoch deutlich zurück, was u.a. mit dem bisher leichten Einbruch der Produktion von Dieselfahrzeugen zusammenhängt. Die Mietpreise für Logistik liegen zwischen 3,90 Euro/qm bis ca. 5,00 Euro/qm Hallenfläche und damit leicht erhöht zu den Vorjahren. Der Grund für den Anstieg liegt allein in den deutlich höheren Entstehungskosten aufgrund der gestiegenen Grundstücks- und Baukosten. Ein Trend für die Zukunft ist nicht wirklich abzusehen, Neubauentwicklungen werden in Regensburg jedoch erstmal vorsichtiger betrachtet.
Ähnlich verhält es sich in der Region Dingolfing, rund um BMW. Als Fingerzeig in Richtung Automotive-Logistik galt zunächst die spekulative Errichtung von ca. 60.000 qm Logistikflächen in Gottfrieding (eine Ausfahrt vom BMW Werk 2.10 + 2,20 entfernt) durch den Projektentwickler P3 in der Hoffnung, BMW selbst oder einen der Zulieferer zu gewinnen. Es kam jedoch noch vor Fertigstellung der Immobilie mit dem Branchenprimus der Möbelbranche, der XXXLutz-Gruppe, ein Mietvertrag zustande, den Realogis selbst vermittelte. Nach wie vor gibt es wenige bis keine Bestandsflächen zur Anmietung. Auf seinen ersten Mieter wartet hingegen der spekulative Neubau von Bauwo in Pilsting mit 100.000 qm. Die Mietpreise für Neubauten liegen aufgrund der gestiegenen Baupreise bei 4,20 – 5,00 Euro/qm.
In Dingolfing gibt es vorerst noch Grundstückspotenziale für Neubauentwicklungen. „Man wird sehen, wo die Reise der E-Mobilität hingeht und ob dieser Trend sich in Vermietungen mittel- bis langfristig umsetzen lässt“, kommentiert Florian Stork.
In Ingolstadt ist die Situation mit Audi ähnlich wie in Regensburg oder Dingolfing und BMW. Zentral mit guter Anbindung an die A9 zwischen Nürnberg und München spricht die Lage für den Standort. Das zieht auch andere Nutzergruppen an die Standorte Nürnberg-Süd oder München-Nord. Die Flächenverfügbarkeit ist auch hier die große Herausforderung für Neuentwicklungen. Eigentümer können Mieten von über 6,00 Euro/qm für höherwertige Immobilien erzielen, beispielsweise im Segment Light Industrial. „Ein Trend sind höherwertige Gewerbeparks, in denen auch ein klassischer Logistiker seinen Platz findet. Diese Entwicklungen haben an diesem Standort Potential“, berichtet Florian Stork.
Grafiken: Der Abdruck der Grafiken ist honorarfrei unter Nennung der Quelle: „Realogis – www.realogis.de“
Pioneers in logistics since 2005: Realogis – www.realogis.de
Die Realogis Gruppe ist das führende deutsche Beratungsunternehmen in den Bereichen Vermietung und Investment von Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücken in Deutschland. Nationalen und internationalen Unternehmen sowie privaten und institutionellen Investoren stellt Realogis bei der Betreuung ihrer Immobilienbedürfnisse insgesamt 60 Experten zur Seite. Zur Realogis Gruppe gehören eigene Niederlassungen an den wichtigsten deutschen Logistikstandorten. Der seit 2005 deutschlandweit tätige First Mover im Wachstumsmarkt Logistikimmobilien erzielte 2018 einen Netto-Umsatz von 13,24 Millionen Euro.
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