- Berliner Logistik- und Industrieimmobilienmarkt toppt Vorjahresergebnis
- Projektentwicklungen steuern über 60 % zum Gesamtergebnis bei
- Südliches Berliner Umland ungebrochen stark
- Flächensegment „>10.000 qm“ mit Bärenanteil
- Handel bestätigt Führungsrolle
- Spitzenmiete verteuert sich um 24 %
- Prognose 2019: rückläufiges Ergebnis um bis zu 15 % aufgrund von Flächenmangel
Berlin, 17. Januar 2019 – Laut Realogis ist es dem Berliner Logistik- und Industrieimmobilienmarkt mit einem Flächenumsatz von ca. 442.200 qm gelungen, sein gutes Vorjahresergebnis um 7 % zu toppen (2017: 412.000 qm). „Gleichzeitig gilt der von allen Marktteilnehmern im vergangen Jahr erzielte Vermietungsumsatz als zweitbestes Ergebnis der letzten fünf Jahren und liegt 9 % über dem 5-Jahresdurchschnitt von ca. 405.200 qm“, kommentiert Ben Dörks, Abteilungsleiter der Realogis Immobilien Berlin GmbH. „Treibende Kraft war vor allem der Neubausektor, der 272.200 qm bzw. einen Anteil von 61 % beigesteuert hat.“
Flächenumsatz nach Regionen
Über die Hälfte des Flächenumsatzes wurde laut des Logistikimmobilienexperten Realogis im südlichen Berliner Umland generiert. Aufgrund der Verfügbarkeit von großvolumigen Einheiten zur industriellen und logistischen Nutzung wurden insgesamt 227.700 qm (51 % ) neu abvermietet. Ab der zweiten Jahreshälfte stagnierte jedoch die Nachfrage in diesem Segment aufgrund von fehlenden Arbeitskräften und der Orientierung von Unternehmen in Richtung Stadtzentrum, um kurze Wege zu den Endkunden zu realisieren.
Ganzjährig ungebrochen hoch hingegen blieb die Nachfrage innerhalb der Berliner Stadtgrenzen – und dies in allen Flächeneinheiten. Jedoch ist das Angebot insbesondere an neuwertigen Flächen stark begrenzt. Aufgrund dieser Einschränkungen konnte diese Region nur ca. 155.800 qm (35 %) zum Gesamtumsatz beitragen. Auf Platz 3 folgt die Region Ost mit 10 % (45.700 qm).
Flächenumsatz nach Größenklassen
„Mit ca. 275.800 qm steuerten Vertragsabschlüsse in der gängigen Größenklasse größer 10.000 qm den Bärenanteil zum Gesamtergebnis bei (62 %) bei, wovon mehr als die Hälfte sogar über 20.000 qm umfassen“, berichtet Irina Lysenko, Research Analystin bei der Realogis Gruppe. Zu den Top-3-Flächenabnehmern des Jahres zählten Decathlon (45.000 qm), DHL (40.000 qm) und Chefs Culinar (40.000 qm).
Mietvertragsabschlüsse in der Einheit 5.001 qm bis 10.000 qm erzielten 2018 einen Umsatz von ca. 71.000 qm (16 %). Den geringsten Beitrag leisteten Flächen unter 1.000 qm (ca. 14.000 qm, knapp 3 %). Die zwei Größenordnungen 3.001 bis 5.000 qm (38.000 qm) sowie 1.001 bis 3.000 qm (43.300 qm) lagen prozentual nahezu auf gleichem Niveau.
Relevante Abschlüsse 2018
Decathlon Ludwigsfelde 45.000 qm Expansion
DHL Ludwigsfelde 40.000 qm Expansion
Chefs Culinar Ludwigsfelde 40.000 qm Expansion
Rewe Berlin 32.800 qm Verlängerung
Defshop Ludwigsfelde 20.000 qm Expansion
Zalando Ludwigsfelde 20.000 qm Expansion
Amazon Berlin Süd 14.600 qm Expansion
Flächenumsatz nach Branchen
Größter Flächenabnehmer ist erneut der Handel, der seine Führungsrolle mit einem Anteil von 45 % (ca. 197.000 qm) verteidigte, wovon 100.000 qm auf die E-Commerce-Branche bzw. den Online-Handel entfielen. Auf Platz 2 und 3 folgen Logistikdienstleister und Produktionsunternehmen, die 2018 Mietverträge mit einem jeweiligen Gesamtvolumen von 105.500 qm (24 %) bzw. 73.000 qm (16 %) abschlossen.
Mietpreise
„Die Dynamik auf dem Berliner Logistikmarkt innerhalb der Stadtgrenzen spiegelt sich auch sehr anschaulich in der Entwicklung der Mietpreise wieder“, so Ben Dörks. Mit einem Plus von 24 % ist die Spitzenmiete 2018 kräftig angestiegen und liegt mittlerweile bei 6,80 Euro/qm. Eine ähnlich hohe Zunahme verzeichnete auch die Durchschnittsmiete, die sich gegenüber dem Vorjahresniveau um 22 % verteuert hat und sich gegen Ende des Jahres bei 5,50 Euro/qm einpendelte. Damit hat der Berliner Logistikmarkt das Niveau der Top-7-Logistikmärkte erreicht und liegt nunmehr auf ähnlichem Niveau wie Hamburg, Düsseldorf und Stuttgart.
„In den Jahren zuvor boten sich Nutzern immer wieder gute Gelegenheiten in leergezogenen, günstigen Flächen. Das ist nunmehr aufgrund der nahezu Vollvermietung fast ausgeschlossen und Flächen unter 4 Euro/qm sind eine Seltenheit. Zudem sind die Baukosten deutlich gestiegen, was auch in Um- oder Ausbauten von Bestandsimmobilien zum Tragen kommt“, kommentierte Ben Dörks die ungewöhnlich hohen Mietpreissprünge.
Prognose 2019
Laut Ben Dörks, „wird die Spitzenmiete im laufenden Jahr zwar an der 7 Euro/qm-Marke kratzen, sie aber nicht übersteigen und auch die Durchschnittsmiete wird halbwegs konstant bleiben und sich maximal auf 5,80 Euro/ qm erhöhen“. Aufgrund der aktuellen nachlassenden Flächenverfügbarkeit geht Realogis 2019 von einer Vermietungsleistung zwischen 350.000 bis 400.000 qm aus.
* Marktgebiet Großraum Berlin
Berlin zählt zu einem wachsenden Logistikstandort und ist DER Start-Up-Standort Europas. Als Teilmarkt definiert Realogis die relevanten verfügbaren Lager-, Logistik-, Industrie- und Produktionsflächen im Umland wie folgt: im Norden bis Neuruppin, Oranienburg, Eberswalde; im Osten: Straußberg, Fürstenwalde; im Süden: Ludwigsfelde/Großbeeren, Zossen, Königs Wusterhausen; im Westen: Brieselang, Wustermark, Werder. Geographisch gehört der Großraum Berlin zu einem wichtigen Verkehrsknotenpunkt für die Ost-West-Verbindung sowie für Nord-Süd-Autobahnen und beinhaltet neun Autobahnen (A100 (Stadtautobahn), A9, A10, A11, A12, A13, A24, B96(a), B101), Binnenhäfen und Flughäfen.
Grafiken: Der Abdruck der Grafiken ist honorarfrei unter Nennung der Quelle: „Realogis – www.realogis.de“
Die erste Adresse für Industrie- und Logistikimmobilien: Firmengruppe Realogis – www.realogis.de
Realogis ist das führende Beratungsunternehmen für die Vermietung von Logistikimmobilien, Industrieimmobilien und Gewerbeparks mit untergeordneten Büroflächen in Deutschland. Die Führungsposition von Realogis im Vermietungsmarkt für Industrieimmobilien und Logistikimmobilien ist für Investoren die nachhaltige Ressource für die Realisierung qualitativer Investmentprodukte und Investmentchancen. Zur Firmengruppe gehören Niederlassungen in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart sowie die Realogis Immobilien Deutschland GmbH, die für die Vermietung außerhalb der größten Städte verantwortlich zeichnet. Die bundesweite Betreuung der Investmentverkäufe erfolgt dezentral durch Spezialisten aus Düsseldorf, Frankfurt und München. Die Realogis Holding GmbH (München) ist für die Bereiche Unternehmensstruktur, Prozesse, Organisation sowie Personal und Marketing der Unternehmensgruppe Realogis zuständig.
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