München, 23. Oktober 2018 – Der bereits zum Halbjahr ungewöhnlich niedrige Flächenumsatz hat auch im dritten Quartal keine starke Dynamik entwickelt. Mit einem Ergebnis von 137.000 m² in den ersten neun Monaten verzeichnet der Münchener Lager- und Logistikflächenmarkt ein unterdurchschnittliches Resultat. Der Vorjahreswert wurde noch einmal um gut 15 % und der zehnjährige Schnitt sogar um rund ein Viertel unterschritten. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. „Gleichzeitig ist dies der niedrigste Umsatz der letzten zehn Jahre. An den Ursachen für die schon im gesamten Jahresverlauf zu beobachtende rückläufige Entwicklung hat sich nichts geändert: Es mangelt weiterhin an einem ausreichenden Flächenangebot, insbesondere im Stadtgebiet“, erläutert Christopher Raabe, Managing Director und Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Belegt wird diese Einschätzung dadurch, dass bislang noch kein Abschluss über 20.000 m² und nur ein Vertrag über 12.000 m² registriert werden konnte. Auch Projektentwickler tun sich schwer, da die hohen Grundstückspreise den Bau von modernen Flächen zu akzeptablen Mieten häufig nicht zulassen. Hinzu kommt vor allem im Stadtgebiet die Konkurrenz mit anderen Nutzungen um freie Grundstücke. Zu den größten Verträgen gehörten 12.700 m² von Schustermann & Borenstein in Aschheim, 8.800 m² von XXXLutz in Poing und 7.000 m² von DHL in Schweitenkirchen. Der insgesamt eher moderate Flächenumsatz verteilt sich relativ ausgeglichen über die drei wichtigsten Nachfragegruppen. Nachdem Handelsunternehmen im letzten Jahr deutlich unterrepräsentiert waren, haben sie ihre große Bedeutung für den Münchener Markt aktuell wieder eindrucksvoll bestätigt. Mit einem Anteil von knapp 37 % setzen sie sich an die Spitze der Branchengruppen. Bei einem größeren Angebot, gerade im Stadtgebiet, wäre ihr Umsatz aber noch spürbar höher ausgefallen. Auf Rang zwei folgen die für München traditionell wichtigen Produktionsunternehmen, die 31,5 % beisteuern. Vervollständigt wird die Führungsgruppe von Logistikdienstleistern, die mit einem Beitrag von knapp 24 % in etwa ihren langjährigen Schnitt erreichen.´ Kaum Großabschlüsse – Mietpreise ziehen anEin wichtiger Grund für den rückläufigen Flächenumsatz ist in fehlenden Großabschlüssen zu sehen. Nur gut 9 % des Ergebnisses entfallen auf Verträge über 12.000 m², ein im Vergleich zum langjährigen Durchschnitt von fast 30 % ausgesprochen geringer Wert. Demgegenüber konnte gerade im kleinteiligen Segment weiterhin eine sehr gute Nachfrage registriert werden, sodass Flächen bis 3.000 m² mit über 28 % am meisten beisteuern. Die drei Größenklassen zwischen 3.000 m² und 12.000 m² sind jeweils mit Anteilen von 19 bis gut 22 % am Flächenumsatz beteiligt. Die im bundesweiten Vergleich hohen Mieten zeigten sich trotz des zu geringen Angebots lange Zeit relativ stabil. Verantwortlich hierfür war auch, dass viele Nutzer sich für andere Standorte außerhalb des Marktgebiets entschieden haben, wenn ihre Gesuche nicht umgesetzt werden konnten. Da sich das Angebot aber weiter verknappt, spiegelt sich der steigende Wettbewerb um die verfügbaren Flächen mittlerweile in der Mietpreisentwicklung wider. Im letzten Quartal hat die Spitzenmiete um gut 2 % auf 7,00 €/m² angezogen. Ein vergleichbare Entwicklung ist bei der Durchschnittsmiete zu beobachten, die auf 6,10 €/m² zugelegt hat. Aus heutiger Sicht ist davon auszugehen, dass sich dieser Aufwärtstrend in den nächsten Quartalen fortsetzen wird.
Perspektiven
„Auch wenn das Ergebnis für das Gesamtjahr aufgrund des bisherigen Flächenumsatzes eher unterdurchschnittlich ausfallen dürfte, ist im Schlussquartal von einer leichten Nachfragebelebung auszugehen. Hierfür sprechen nicht zuletzt einige vorliegende Gesuche in relativ weit fortgeschrittenen Verhandlungen. Auch bei den bisher historisch niedrigen Anteilen von Neubauflächen und Eigennutzern ist ein leichter Anstieg zu erwarten. An der grundsätzlichen Problematik fehlender Grundstücke für die Umsetzung von Logistikobjekten wird sich im Münchener Markt aber kurz- und mittelfristig wenig ändern“, so Christopher Raabe.
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