Rekordergebnis
auf europäischem Logistik-Vermietungsmarkt
Investments legen zu, mangels
Angebot bleibt Aufschwung aber gebremst
MIPIM, Cannes – Die rapide Erholung
der weltweiten Exporte, die Wiederaufstockung der zwischenzeitlich
heruntergefahrenen Lagerbestände sowie strukturelle Veränderungen in der
Nachfrage haben dem europäischen Logistikflächenmarkt 2010 ein Rekordergebnis
beschert.
Insgesamt wurden 2010 rund 14,6
Millionen m² Logistikfläche* vermietet oder von Eigennutzern gekauft. Dies
entspricht einem Anstieg im Jahresvergleich von 32 %. Das stärkste Umsatzplus
verzeichnete Großbritannien mit + 124 % gegenüber dem Vorjahr, gefolgt von
Russland (+ 102 %), der Tschechischen Republik (+ 46 %), Polen (+ 34 %),
Deutschland (+ 32 %) und Spanien (+ 31 %). Bis auf Polen und Spanien erzielten
alle Märkte dabei ihr bis dato höchstes Umsatzvolumen seit Beginn der
Aufzeichnungen in 1990. Nur einstellig war der Zuwachs allerdings in Italien (+
8 %) und Ungarn (+ 5 %). Lediglich zwei Märkte konnten dem allgemeinen
Aufwärtstrend nicht folgen: in Frankreich sank das Vermietungsvolumen im
1-Jahresvergleich um 8 %, Belgien zeigte mit 43 % sehr deutliche Einbußen.
Gemessen am erzielten Umsatzvolumen
hält Deutschland auch 2010 wieder die Spitzenposition, mit rund 3,6 Millionen
m² positioniert es sich vor Großbritannien (ca. 2,1 Millionen m²) und Russland,
das mit ca. 1,9 Millionen m² zum ersten Mal unter den Top 3 zu finden ist.
„Neuwertige Flächen mit höchster
Funktionalität und erstklassiger Infrastrukturanbindung lagen 2010 ganz klar im
Fokus der Nutzer. Dies gilt insbesondere für Unternehmen des Einzelhandels,
dessen Flächenbedarf sich durch seine anhaltende Expansion sowie strukturelle
Veränderungen, etwa neue Vertriebswege durch steigenden Internet-Konsum,
insgesamt erhöht hat“, so Alexandra Tornow, Leiterin Industrial Research Jones
Lang LaSalle EMEA. Der europaweit starke Rückgang der Leerstände im Laufe des
Jahres sei ein Indiz dafür, dass bei Neuanmietungen expansive Tendenzen
zugenommen hätten. Teilweise werde das Angebot an modernen Flächen in der
Größenordnung ab 10.000 m² in einigen Märkten – insbesondere in Westeuropa -
sogar schon wieder knapp, so die Expertin. Die Leerstände in älteren
Bestandsflächen stiegen dagegen aufgrund des anhaltenden Flächentausches weiter
an, wenn auch deutlich langsamer als noch 2009. „Der Prozess
der Differenzierung von modernen und älteren Flächen wird auch 2011
weitergehen“, so Alexandra Tornow.
Kaum spekulative Neubauten und geringe
Verfügbarkeit an modernen Flächen führen 2011 zu verschärften Mietkonditionen
Der Rückgang an verfügbaren modernen
Flächen hat im vergangenen Jahr zu einer steigenden Anzahl von Mietabschlüssen
für „build-to-suit“ Flächen geführt, Flächen also, die für bestimmte Nutzer
gebaut werden. Dadurch stieg die Zahl neuer Flächenentwicklungen in 2010 zwar
wieder leicht an, mit rund 4,9 Millionen m² lag das Fertigstellungsvolumen aber
noch einmal um 5 % unter dem Vorjahr und bewegte sich damit auf dem niedrigsten
Niveau seit 2004.
„Da sich 2011 das Angebot an
bestehenden modernen Flächen weiter verknappen wird, ist von einem
weiteren Anstieg der „build-to-suit“ Abschlüsse auszugehen und damit von einem
insgesamt wieder deutlich steigenden Neubauvolumen“, so Alexandra Tornow.
Allerdings: Nutzer von „build-to-suit“ Entwicklungen müssten längere
Mietvertragslaufzeiten in Kauf nehmen. Für eine Mindestlaufzeit unter sieben
bis zehn Jahren sind diese Flächen nicht zu haben, da andernfalls die
Finanzierung der Immobilie nicht gewährleistet wird, so die Expertin.
Aufgrund der Angebotsverknappung für
erstklassige Flächen haben sich 2010 in einigen Märkten die Mietkonditionen
bereits wieder verschärft. Meist steht dabei zunächst die Reduzierung der
mietfreien Zeiten im Blickpunkt. In fünf Märkten aber zeigten sich im Vergleich
zum Vorjahr bereits leicht gestiegene Spitzenmietpreise, angeführt von Prag (+
6,3 %) und London (+ 4,5 %). Dieser Trend wird sich 2011 - wenngleich auf
niedrigem Niveau - auf mehr Märkte ausweiten.
Im vierten Quartal 2010 notierte der
Jones Lang LaSalle Spitzenmietpreisindex für Logistikimmobilien erneut einen
weiteren Mietpreisrückgang. Der Index fiel um 1,0 % im Vergleich zum
Vorquartal. Stark fallende Mietpreise in vier Märkten waren für diese Entwicklung
verantwortlich: Brüssel (- 9,1%), Madrid (- 8,3 %), Barcelona (-6,7 %) und
München (- 4,8 %). Dem gegenüber ein Anstieg in zwei Märkten: Paris mit + 1,9 %
und Frankfurt mit + 1,7 %. Insgesamt war damit für den Spitzenmietpreisindex
2010 ein Minus von 1,6 % zu notieren.
Investmentmarkt im Aufwärtstrend…
mit weiterem Potential
Das Transaktionsvolumen für
Direktinvestments in Logistik- und Industrieimmobilien** 2010
lag europaweit mit 8 Mrd. Euro um 28 % höher als ein Jahr zuvor.
Allerdings ist im zweiten Halbjahr 13 % weniger Kapital geflossen als in den
ersten sechs Monaten. Verglichen mit dem 2010 um insgesamt 45% gestiegenen
Investmentvolumen über alle Assetklassen hinweg, zeigt der Industrie- und
Logistikbereich noch ein deutliches Aufholpotential. Gebremst wurde die
Investorenaktivität vor allem vom geringen Angebot an erstklassigen
„Core“-Immobilien.
TOP 3 Großbritannien – Deutschland –
Norwegen
Großbritannien bleibt auch 2010 mit
2,8 Mrd. Euro mit Abstand anlagestärkster Logistikmarkt. Deutschland rückt auf
Platz 2 und toppt mit einer Verdoppelung seines Vorjahresergebnisses als
einziges weiteres Land die 1 Mrd. Euro. Die Niederlande und Frankreich, beide
2009 noch unter den Top 3, mussten mit Einbußen von 62 % (auf 285 Mio. Euro) bzw.
trotz eines Plus von 30% (auf 775 Mio. Euro) zwei skandinavischen Ländern Platz
machen: Das Transaktionsvolumen in Norwegen und Schweden legte im
1-Jahresvergleich um fast das Vier- bzw. Dreifache auf 855 Mio. Euro bzw. 830
Mio. Euro zu.
„Auch 2011 werden die Investoren vor
allem die Kernmärkte Großbritannien, Benelux, Deutschland, Frankreich sowie
Skandinavien und Polen auf dem Bildschirm haben,“ so Chris Staveley, Leiter
EMEA Capital Marktes bei Jones Lang LaSalle. Und weiter: „Der Nachfrageüberhang
in dieser Flächenkategorie hat in den letzten sechs Monaten des zurückliegenden
Jahres für eine weitere europaweite Renditekompression gesorgt.“
Die europäische Spitzenrendite für
erstklassige Logistikobjekte lag Ende 2010 bei 7,5 %. Damit ist sie im
Vergleich zum Vorjahr um 50 Basispunkte gesunken und liegt mittlerweile sogar
um 5 Bsp unter dem 10-Jahresdurchschnitt. Allerdings hat sich die Kompression
in der zweiten Jahreshälfte 2010 verlangsamt. Am stärksten fiel die
Spitzenrendite im Jahresvergleich in Russland: - 300 Bsp in Moskau auf 11,5 %
und -200 Bsp in St. Petersburg auf 13,5 %. „Russland ist nach wie vor ein hoch
volatiler Markt. Aufgrund der wenigen Vergleichstransaktionen wurde die
Spitzenrendite allerdings weitestgehend keinem echten ‚Stresstest’ unterzogen“,
so Chris Staveley. In den meisten untersuchten Märkten lag die
Renditekompression 2010 zwischen 90 und 75 Bsp (Paris, Lyon, Brüssel,
Antwerpen und Stockholm sowie bei 50 Bsp (Prag, Warschau, London, Edinburg,
Leeds und Manchester). Die deutschen Märkte, stabil in den ersten drei
Quartalen, zeigten in den letzten drei Monaten jeweils einen Rückgang von 10
Bsp. Nur Berlin lag dabei über der 7 % - Marke.
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* Berücksichtigt sind Immobilien für
Lagerung, „cross-docking“ Hallen, Sortier- und Verteilzentren sowie Kühllager
in den elf wichtigsten europäischen Nutzermärkten: Belgien, Deutschland,
Frankreich, Großbritannien, Italien, Niederlande, Polen, Russland, Spanien,
Tschechische Republik und Ungarn. Berücksichtigt werden Flächen ab einer Größe
von 5.000 m² in den genannten kontinentaleuropäischen Märkten und 10.000 m² in
Großbritannien.
** Berücksichtigt
sind Logistik- und Industrieimmobilien in Gesamteuropa ab
einer Transaktionsgröße von rund 3 Mio. Euro
Expertin: Dorothea Koch, Dorothea.Koch@eu.jll.com