- Flächenumsatz steigt um 3 % auf 1.001.000 qm
- Ruhrgebiet und Düsseldorf legen zu, Köln gibt um mehr als ein Drittel nach
- Starker Fokus auf Bestandobjekte und Rückgang von Neubauaktivitäten insbesondere von b-t-s-Bauten
- Weiterhin wenig Grundstücksoptionen
- Nur zwei Großdeals über 50.000 qm
- Handel weiterhin Hauptflächenabnehmer
- Logistikdienstleister schließen zur Flächensicherung längere Laufzeiten ab
- Höhere Nachfrage in der spezifischen Logistik wie z.B. temperaturgeführten Logistik
- Mietpreissteigerungen bis zu 8 %
- Verhaltene Prognose für 2020
Düsseldorf, 18. Februar 2020 – Realogis – das führende Beratungsunternehmens für die Vermietung von Logistikimmobilien, Industrieimmobilien und Gewerbeparks in Deutschland – hat die Vermietungsaktivitäten auf dem Top-Industrie- und Logistikmarkt Nordrhein-Westfalen der vergangenen zwölf Monate analysiert. Danach belief sich der Flächenumsatz 2019 durch alle Marktteilnehmer auf insgesamt 1.001.000 qm. Das entspricht dem drittbesten Ergebnis der letzten fünf Jahre (2016: 1.502.000 qm, 2017: 1.144.000 qm). Die Monate Januar bis Dezember 2019 haben zwar ein Plus von 3 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (971.000 qm) verzeichnen können, liegen allerdings nach dem Ausreißer-Jahr 2016 insgesamt 10 Prozent unter dem 5-Jahresschnitt (1.074.200 qm).
„2019 war seit langem das Jahr, in welchem alle drei Branchen darauf fokussiert gewesen sind, vorrangig ihre Aufträge in verfügbaren Bestandsobjekten abzubilden“, kommentiert Bülent Alemdag, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Düsseldorf GmbH. „Auffällig ist, dass nur wenige maßgeschneiderte Logistikimmobilien vom Markt nachgefragt bzw. umgesetzt worden sind und damit die built-to-suit Neubauaktivitäten zurückgegangen sind.“
„Das Jahresergebnis wird vom Ruhrgebiet dominiert, das mehr als die Hälfte aller Vermietungsflächen auf sich vereint. Mit 581.000 qm vermittelten Industrie- und Logistikflächen der Vorjahreszeitraum um knapp 25 % getoppt werden“, so Bülent Alemdag.
Mit einem Gesamtumsatz von rund 420.700 qm (42 %) gilt der Handel 2019 als Hauptflächenabnehmer in Nordrhein-Westfalen. Dicht auf den Fersen ist ihm die Logistik mit 390.000 qm, das Schlusslicht bildet die Produktion mit 144.500 qm. Im Berichtszeitraum sind durch Edeka (90.000 qm Eigennutzer-Investment in Oberhausen) und den Textilgroßhändler L-Shop in Unna (55.000 qm Gesamtfläche) in NRW nur zwei großvolumige Mietverträge im Flächensegment über 50.000 qm gezeichnet worden.
Vor dem Hintergrund einer zukünftig eingeschränkteren Marktdynamik beobachtet Realogis bereits heute eine Veränderung hinsichtlich der Mietvertragslaufzeiten. „Marktteilnehmer dieser Branche schließen zur Flächensicherung mittlerweile längere Laufzeiten ab“, sagt Bülent Alemdag.
Zudem sieht Realogis eine Trendwende bei Speziallogistikdienstleistern, insbesondere im Bereich der temperaturgeführten Kontraktlogistik. Während diese in den vergangenen Jahren vorwiegend B2B-Aufträgen von Unternehmen wie beispielsweise internationale Gastro- und Restaurantketten galt, wächst der Bedarf jetzt auch im Bereich der Endkonsumenten. „Die veränderten Nutzergewohnheiten, wonach immer mehr Lebensmittel über das Internet bestellt werden, haben Einfluss auf die Nachfrage nach maßgeschneiderten Logistikimmobilie und deren Ausstattung mit drei Temperaturzonen“, so Bülent Alemdag.
Im Berichtszeitraum stiegen in NRW die Durchschnitts- bzw. Spitzenmieten zwischen 1 bis 8 %
Für 2020 geht Realogis von einer unangefochten großen Nachfrage bei sich zuspitzender Flächenknappheit aus. „Stand heute liegt unsere vorsichtige Prognose bei einem Umsatz von 500.000 qm im Ruhrgebiet, 170.000 qm in Köln und 200.000 qm in Düsseldorf, womit sich der Umsatz auf unter 900.000 qm Industrie- und Logistikflächen akkumulieren würde“, so Bülent Alemdag.
Marktgebiet Düsseldorf – Mönchengladbach – Niederrhein
Das Marktgebiet Düsseldorf – Mönchengladbach – Niederrhein hat nach einem schwachen Start in den ersten beiden Quartalen sein Vorjahresergebnis aufgrund eines starken Halbjahrs um 2,4 % toppen können. Der Flächenumsatz im abgelaufenen Jahr beläuft sich auf 261.000 qm (2018: 255.000 qm) und stellt das viertbestes Ergebnis der letzten fünf Jahre dar. Der 5-Jahresschnitt (311.200 qm) ist um 16 % unterschritten worden, was vorrangig einem schwachen ersten Quartal geschuldet ist.
„Wir haben ein massives Problem, die Nachfrage im Düsseldorfer Markt bezüglich Einheiten in der Größenordnung zwischen 1.000 bis 5.000 qm zu abzubilden. Bei Gewerbeparks verzeichnen wir mittlerweile fast Vollvermietung. Das dämpft die Abschlussrate erheblich“, so Bülent Alemdag. „Wenn Flächenangebote in dieser Kategorie vorlägen, könnten wir sie nachhaltig, d.h. langfristig an bonitätsstarke Nutzer vermieten.“
Knapp die Hälfte aller Flächen im Düsseldorfer Marktgebiet sind von den Logistikdienstleistern abgenommen worden (49 %, rd.127.800 qm), gefolgt vom Handel mit 25 % (rd. 65.700 qm) und der Industrie mit 18 % (rd. 45.900 qm).
Die Spitzenmiete ist um 3 % angezogen und beträgt aktuell 5,75 Euro/qm (2018: 5,60 Euro/ qm), die Durchschnittsmiete hat um 1 % zugelegt und rangiert jetzt bei 4,85 Euro/ qm (2018: 4,80 Euro/ qm).
Wesentliche Mietvertragsabschlüsse 2019 in der Metropolregion Düsseldorf
Müller lila Logistik Dormagen 39.800 qm
Reuter Bad Mönchengladbach 30.000 qm (Eigennutzer)
Dachser Mönchengladbach 21.200 qm
Meyer Logistics Nettetal 13.900 qm
Topregal Wesel 10.200 qm
Marktgebiet Köln – Bonn – Aachen
Das schwächste Ergebnis der letzten fünf Jahr hat die von Flächenknappheit gekennzeichnete Metropolregion Köln zu verzeichnen. „Dem Markt fehlten wie in Düsseldorf kurzfristig verfügbare Flächen in der Größenordnung zwischen 1.000 bis 6.000 qm, insbesondere für Unternehmen mit höherqualifizierten Arbeitsplätzen aus dem Mittelstand“, so Bülent Alemdag.
Mit 159.000 qm vermittelter Fläche ist der Umsatz im Vergleich zum Vorjahr (2018: 251.000 qm) um 36,7 % eingeknickt und liegt -22 % unter dem 5-Jahresschnitt (204.800 qm). Wie in Düsseldorf führt die Logistikbranche als stärkster Flächenabnehmer (54 %, rd. 86.000 qm), danach folgen die Industrie (20 %, rd. 31.300 qm) und der Handel (18 %, rd. 28.100 qm).
Deutlich zugelegt hat die Spitzenmiete, die sich um 8 % verteuert hat und mittlerweile bei 5,50 Euro / qm liegt (2018: 5,10 Euro/qm). Die Durchschnittsmiete hat um 5 % zugelegt und beträgt aktuell 4,40 Euro/qm (2018: 4,20 Euro/ qm).
Wesentliche Mietvertragsabschlüsse 2019 in der Metropolregion Köln
Kurt Rothschild Bedburg 18.100 qm
Logwin Kerpen 18.000 qm
Grieshaber Pulheim 15.800 qm
Hammer Logistik Bedburg 12.600 qm
Automobilzulieferer Kerpen 9.300 qm
Ruhrgebiet
Das zweitbeste Ergebnis der letzten fünf Jahre hat das Ruhrgebiet mit einem Flächenumsatz von 581.000 qm erzielt. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum konnte der Markt seine Leistung um 24,9 % steigern 2018 (465.000 qm) und liegt damit zudem +4 % über dem 5-Jahresschnitt (558.200 qm).
Im Gegensatz zu anderen Regionen in NRW sind im Ruhrgebiet noch Grundstücke
vorhanden, die sich zumeist Projektentwickler gesichert haben. Wie in anderen NRW-Märkten wird auch hier eine rückläufige Anfrage nach built-to-suit-Lösungen verzeichnet.
„Kommunale Grundstücksoptionen insbesondere für Ausschreibungsansätze sind jedoch Mangelware“, so Bülent Alemdag. „Gleichzeitig werden viele Kommunen und Gemeinden sowie Projektentwickler abwägen müssen, ob die aufgerufenen Grundstückspreise im gesunden Verhältnis zur Logistikbebauung stehen. Zudem wird sorgfältig geprüft werden, ob sich der jeweilige Mikrostandort für eine gewünschte Multi-Tenant-Nutzung, eine Ansiedlung von innovationsgetriebene Branchen oder für Synchronisationsgeschäfte zwischen Hersteller und Zulieferer eignet.“
Beim Blick auf den Flächenumsatz nach Branchen führt in diesem Ballungsraum, in dem über 5 Millionen Menschen leben, der Handel als wichtigster Nutzer (57 %; rd. 326.900 qm). Die Logistik (30 %; 176.200 qm) und die Industrie (12 %; rd. 67.300 qm) teilen sich die weiteren Plätze.
Die Spitzenmiete verzeichnet im Vorjahresvergleich einen Anstieg um 2 % auf 5,10 Euro/qm (2018: 5,00 Euro/ qm), die Durchschnittsmiete verharrt mit 3,95 Euro/qm stabil auf dem Niveau von 2018.
Wesentliche Mietvertragsabschlüsse 2019 im Ruhrgebiet
Edeka Oberhausen 90.000 qm
L-Shop Unna 55.000 qm
Euziel Werne 38.000 qm
Getränkedienstleister Hünxe 22.000 qm
Wabtec/Faiveley Bochum 22.000 qm
Bohnen Werne 17.000 qm
* Marktgebiet Nordrhein-Westfalen
Als Teilmärkte definiert Realogis die relevanten verfügbaren Lager-, Logistik-, Industrie- und Produktionsflächen in den Regionen: Ruhrgebiet sowie Düsseldorf / Mönchengladbach / Niederrhein und Köln / Bonn / Aachen.
Grafiken: Der Abdruck der Grafiken ist honorarfrei unter Nennung der Quelle: „Realogis – www.realogis.de“
Pioneers in logistics since 2005: Realogis – www.realogis.de
Die Realogis Gruppe ist das führende deutsche Beratungsunternehmen in den Bereichen Vermietung und Investment von Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücken in Deutschland. Nationalen und internationalen Unternehmen sowie privaten und institutionellen Investoren stellt Realogis bei der Betreuung ihrer Immobilienbedürfnisse insgesamt 70 Experten zur Seite. Zur Realogis Gruppe gehören eigene Niederlassungen an den wichtigsten deutschen Logistikstandorten. Der seit 2005 deutschlandweit tätige First Mover im Wachstumsmarkt Logistikimmobilien erzielte 2019 einen Netto-Umsatz von mehr als 14 Millionen Euro.
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