Der Kölner Logistikmarkt (inklusive Umland) konnte den Flächenumsatz zum dritten Mal in Folge steigern und erzielte mit 250.000 m² ein überdurchschnittliches Gesamtergebnis. Das kontinuierliche Wachstum seit 2012 mit dem Peak im Rekordjahr 2014 setzt sich damit auch 2017 fort. Dies ergibt der Logistikmarkt-Report 2018, den BNP Paribas Real Estate Anfang Februar veröffentlichen wird.
„Maßgeblich dazu beigetragen haben die Abschlüsse von Nex Logistics Europe, Computacenter und Papyrus, die jeweils über der 20.000-m²-Schwelle liegen. Der Grundstein für das erfreuliche Resultat, es liegt 19 % über dem Vorjahreswert und 15 % über dem langjährigen Durchschnitt, wurde dabei vor allem im sehr starken ersten Halbjahr gelegt, in dem fast zwei Drittel des Jahresvolumens erzielt wurden“, sagt Christopher Raabe, Head of Industrial Letting der BNP Paribas Real Estate GmbH. In der zweiten Jahreshälfte ließ die Umsatzdynamik aufgrund des nach wie vor im gesamten Marktgebiet zu knappen Flächenangebots jedoch ein wenig nach. Die Nachfrage nach Lager- und Logistikflächen zeigte sich aber grundsätzlich unverändert stabil und richtet sich speziell bei größeren Flächen vor allem auf die linksrheinischen Lagen im Norden und Westen Kölns.
Handelsunternehmen haben bereits im ersten Quartal die Spitzenposition in Köln übernommen und konnten diesen Platz zum Jahresende mit rund 39 % ins Ziel retten, obschon in dieser Kategorie im vierten Quartal keine größeren Abschlüsse mehr registriert wurden. Die traditionell stark vertretenen Logistikdienstleister legten hingegen unter anderem mit dem Abschluss von Nex Logistics im Schlussquartal einen Endspurt hin und landen mit knapp 36 % auf dem zweiten Rang. Industrieunternehmen tragen weitere 18 % zum Ergebnis bei und komplettieren damit das Führungstrio, das für über 92 % des Gesamtumsatzes verantwortlich zeichnet.
Das breite Fundament der Nachfrage wird auch dadurch unterstrichen, dass sich der Flächenumsatz vergleichsweise homogen auf die unterschiedlichen Größenklassen verteilt. Den größten Anteil (28 %) trägt die Kategorie über 20.000 m² bei, was vor dem Hintergrund der erwähnten Großabschlüsse nicht überraschend ist. Knapp 20 % entfallen jeweils auf die Größenklasse 8.000-12.000 m² und die stark vertretene Kategorie 3.000-5.000 m². Wie ausgeprägt die Nachfrage gerade auch im kleinteiligeren Flächensegment war, wird dadurch unterstrichen, dass diese Gruppe mit fast 50.000 m² einen neuen Umsatzrekord aufgestellt hat. Das Segment 12.000-20.000 m² kommt auf solide 13 %, während die Klasse 5.000-8.000 m² mit knapp 8 % als einzige Gruppe keinen zweistelligen Wert erzielen kann.
Sowohl bei der Spitzen- als auch bei der Durchschnittsmiete ist kaum Bewegung zu beobachten. Die Spitzenmiete, die in Köln Ossendorf für moderne Neubauten erzielt wird, liegt weiterhin bei 5 €/m², die Durchschnittsmiete beträgt unverändert 4,10 €/m². Aufgrund des sehr begrenzten Angebots an größeren Logistikflächen im Bestand können entsprechende Gesuche überwiegend nur mit Neubauflächen bedient werden, wie es auch bei den drei größten Abschlüssen des Jahres zu beobachten war. Der Neubauflächenanteil liegt bei knapp 40 % und sollte aufgrund einiger spekulativ im Bau befindlicher Flächen im kommenden Jahr weiter leicht steigen. Eigennutzer traten 2017 nur begrenzt in Erscheinung und erreichen mit knapp 11 % einen Wert, der auch im bundesweiten Vergleich sehr gering ist.
Perspektiven
„Der Kölner Logistikmarkt entwickelt sich sehr positiv und dürfte diesen Trend auch 2018 fortsetzen. Mit Blick auf die insgesamt sehr gute gesamtwirtschaftliche Situation und einer anhaltend hohen Nachfrage erscheint erneut ein Umsatz wahrscheinlich, der sich deutlich oberhalb des zehnjährigen Durchschnitts bewegen dürfte. Auch wenn einige Neubauflächen auf den Markt kommen werden, könnte der nach wie vor bestehende Angebotsengpass die Marktdynamik allerdings etwas dämpfen. In Köln besteht damit weiterhin ein hoher Neubaubedarf im gesamten Marktgebiet, um die vielfältige Nachfrage bedienen zu können. Dessen ungeachtet dürften sowohl das durchschnittliche Mietniveau als auch die Spitzenmiete vorerst stabil bleiben“, fasst Christopher Raabe die Aussichten zusammen.
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