Mit einem Flächenumsatz von 297.000 m² hat der Münchener Logistik- und Lagerflächenmarkt das beste Ergebnis der letzten vier Jahre erzielt und um gut 23 % gegenüber dem Vorjahr zugelegt. Auch der zehnjährige Durchschnitt wurde um gut 9 % übertroffen. Dies ergibt der Logistikmarkt-Report, den BNP Paribas Real Estate Mitte Februar veröffentlichen wird.
„Verantwortlich für die positive Entwicklung ist vor allem eine lebhafte und breit über alle Marktsegmente gestreute Nachfrage. Erfreulich ist, dass nicht nur einzelne Großverträge den Umsatzsprung verursacht haben, sondern vor allem die kleinen und mittleren Größenklassen dazu beigetragen haben. Insgesamt war auch eine moderate Angebotsausweitung zu beobachten, wodurch die vorhandenen Nachfrageimpulse unterstützt wurden. Zu den größten Verträgen gehörte ein Eigennutzerdeal der Freudenberg Gruppe in Maisach über 16.600 m², ein Abschluss der mytheresa.com GmbH über rund 16.000 m² sowie ein Vertrag von Euro Pool mit knapp 10.000 m² in Kirchheim bei München“, erläutert Christopher Raabe, Head of Industrial Letting der BNP Paribas Real Estate GmbH.
Die starke Bedeutung von Handelsunternehmen für den Logistikmarkt wird durch die Branchenverteilung unterstrichen. Mit 42 % Umsatzanteil haben sie sich nicht nur klar an die Spitze gesetzt, sondern auch ihren Vorjahreswert noch einmal um über 12 Prozentpunkte gesteigert. Platz zwei sichern sich die in München seit jeher besonders aktiven Produktionsunternehmen mit 25 %. Damit haben sie Logistikdienstleister (knapp 21 %), erneut auf den Bronzeplatz verwiesen. Unternehmen des Baugewerbes leisten darüber hinaus einen Beitrag von 3,5 %. Einen im bundesweiten Vergleich hohen Anteil erzielte die Sammelgruppe Sonstige (9 %), die sich sehr heterogen zusammensetzt.
Umsatzverteilung sehr ausgeglichen, Neubauanteil hoch
Von den insgesamt sechs Größenklassen weisen vier Umsatzanteile zwischen 18 % und 21 % auf. Bemerkenswert ist vor allem, dass hierzu auch die beiden kleinsten Klassen (bis 3.000 m² und von 3.000 bis 5.000 m²) gehören. Kaum ein anderer Standort zeigt eine so ausgeglichene Verteilung. Den größten Beitrag leisteten Abschlüsse zwischen 12.000 und 20.000 m² mit knapp 21 %. Großverträge über 20.000 m² sind für rund 20 % verantwortlich – ein im langjährigen Vergleich leicht überproportionaler Wert. Eine etwas geringere Umsatzbeteiligung war in den mittleren Marktsegmenten zu verzeichnen. Die Kategorie 5.000 bis 8.000 m² erreicht gut 11 %, und auf Abschlüsse von 8.000 bis 12.000 m² entfallen 10 %.
Wie auch an anderen Logistikstandorten fällt der Neubauanteil mit über 44 % überproportional hoch aus. Mitverantwortlich hierfür ist das erfreulicherweise etwas gestiegene Angebot, das wegen einiger Projektentwicklungen auch 2017 weiter leicht zunehmen sollte. Aufgrund mangelnder Grundstücksflächen und hoher Preise werden diese zunehmend im weiter entfernten Umland realisiert. Der Eigennutzeranteil am Gesamtumsatz bewegt sich mit 18 % auf einem auch im langfristigen Vergleich üblichen Niveau. Die Spitzenmiete liegt seit Ende 2015 unverändert bei 6,75 €/m², womit München weiterhin der teuerste Standort Deutschlands ist. Allerdings spiegelt sich die gute Nachfrage, bei gleichzeitig begrenztem Angebot, in leicht steigenden Durchschnittsmieten wider, die in den letzten zwölf Monaten auf 5,80 €/m² angezogen haben.
„Die lebhafte und vor allem breit aufgestellte Nachfrage sollte durch die zu erwartende positive Konjunkturentwicklung und anhaltende strukturelle Entwicklungen im Handelsbereich, vor allem beim E-Commerce, auch 2017 beflügelt werden. Da gleichzeitig das verfügbare Angebot leicht zunehmen dürfte, spricht alles für einen erneut sehr guten Flächenumsatz, der mit großer Wahrscheinlichkeit über dem langjährigen Durchschnitt liegen wird. Auch eine Umsatzsteigerung gegenüber 2016 ist durchaus realistisch. Bei der Höchstmiete zeichnet sich ein stabiles Niveau ab, wohingegen bei den Durchschnittsmieten ein weiterer Aufwärtstrend zu erwarten ist“, so Christopher Raabe.
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