Berlin:
Logistikimmobilienmarkt stellt historischen Rekord auf – erstmals
400.000-Quadratmeter-Schwelle überschritten
BNP Paribas Real Estate
veröffentlicht Daten für das vierte Quartal 2010
Berlin – In Berlin hat der
Logistikmarkt (inklusive Umland) 2010 einen historischen Rekord aufgestellt.
Mit einem Flächenumsatz von 407.000 Quadratmetern konnte erstmals die
400.000-Quadratmeter-Schwelle überschritten werden. Im Vergleich zum Vorjahr
stieg das Ergebnis um 73 Prozent; der langjährige Durchschnitt seit 2001
(173.000 m²) wurde sogar fast um das Doppelte übertroffen. Dies ergibt die
Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE).
Berlin belegt damit hinter Hamburg
den zweiten Platz unter den wichtigsten deutschen Logistikstandorten. „Neben
der erfreulichen gesamtwirtschaftlichen Entwicklung hat zu diesem sehr guten
Ergebnis auch eine Reihe von 2009 aufgeschobenen Abschlüssen beigetragen, die
jetzt umgesetzt wurden“, erläutert Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter
Industrial Investment & Services von BNP Paribas Real Estate. Eigennutzer
tätigten rund 19 Prozent des Gesamtumsatzes. Besonders nachgefragt waren zum
einen Standorte im südlichen Berliner Umland (wie Großbeeren und Ludwigsfelde)
und zum anderen innerstädtische Lagen mit guter Verkehrsanbindung an die
Stadtautobahn.
Die starke Nachfrage hat dazu
geführt, dass die Leerstände zurückgegangen sind und sich das Gesamtangebot
reduziert hat. „In den präferierten Lagen im südlichen Umland und in der Nähe
der Stadtautobahn kommt es mittlerweile zu Angebotsengpässen. Dies betrifft
insbesondere Gesuche nach großen modernen Flächen, denen kein ausreichendes
Bestandsangebot gegenübersteht“, so Hoffmann. „Verschärft wird diese Situation
dadurch, dass Developments durch die von den Mietern häufig gewünschten sehr
kurzen Vertragslaufzeiten nicht angeschoben werden. Ohne Vorvermietungen finden
so gut wie keine spekulativen Projektentwicklungen statt, die der Verknappung
entgegen wirken könnten.“
Reger Umsatz in allen Größenklassen,
moderne Flächen im Fokus
Der Flächenumsatz verteilte sich
2010 im Gegensatz zum Vorjahr sehr homogen auf alle Größenklassen. Gut 60
Prozent des Ergebnisses entfielen auf großflächige Verträge über 8.000
Quadratmeter, wovon Abschlüsse über 20.000 Quadratmeter rund die Hälfte
ausmachten. Aber auch die Größenklassen zwischen 1.000 und 8.000 Quadratmetern
waren mit jeweils zwischen 11 und 14 Prozent ausgeprägt am Umsatz beteiligt.
Logistikdienstleister hatten den
größten Umsatzanteil (knapp 46 %) und konnten damit ihren Anteil gegenüber 2009
(29 %) nicht nur absolut, sondern auch relativ deutlich ausbauen. An zweiter
Stelle liegen produktions- und vertriebsorientierte Unternehmen, die vor allem
aufgrund voller Auftragsbücher expandieren. Kräftige Einbußen mussten
Handelsunternehmen hinnehmen, die 2010 nur noch auf knapp 10 Prozent kommen (im
Vorjahr hatten sie die Rangliste noch mit 44 % angeführt).
Der Schwerpunkt der Nachfrage
richtete sich auch 2010 auf Flächen mit modernem Ausstattungsstandard
(Umsatzanteil: knapp 49 %; 2009 waren es sogar 2/3 des Ergebnisses). Rang zwei
belegten die einfach ausgestatteten Einheiten (27,5 %), dicht gefolgt von
Flächen mit mittlerer Qualität (23,5 %). „Ältere und komplett unsanierte
Flächen konnten nur in wenigen Einzelfällen Mieter gewinnen. Da in diesem
Teilmarkt aber in Berlin sehr umfangreiche Bestandsflächen vorhanden sind,
besteht die Gefahr, dass der ohnehin schon vorhandene Sockelleerstand, der kaum
noch auf eine entsprechende Nachfrage trifft, weiter wächst“, betont
Hans-Jürgen Hoffmann.
Mietpreise haben angezogen,
aussichtsreiche Perspektiven auch für 2011
Die Mietpreise haben aufgrund der
guten Nachfrage zum Ende des Jahres angezogen (Spitzenmiete für Lagerflächen:
4,70 €/m², sie wird in den innerstädtischen Lagen entlang der Stadtautobahn
sowie im südlichen Berliner Umland, wie in Großbeeren, erzielt). Gleichzeitig
wurde auch in Berlin ein leichter Rückgang der Incentives beobachtet, die
während der Wirtschafts- und Finanzkrise noch umfangreich gewährt wurden.
Trotzdem sind die Preisniveaus im Vergleich zu anderen Standorten in
Deutschland weiterhin relativ moderat.
„Da die gesamtwirtschaftlichen
Aussichten sowohl für Deutschland als auch weltwirtschaftlich grundsätzlich
positiv sind, spricht vieles dafür, dass die dynamische Entwicklung des
Logistikmarkts 2011 weiter anhalten wird“, prognostiziert Hoffmann. „Ob aber
erneut die magische 400.000-Qudratmeter-Schwelle beim Flächenumsatz
überschritten werden kann, bleibt abzuwarten. Mittelfristig werden dem Markt
einige neue Flächen zugeführt, da im Bereich des neuen Airports BBI erste
spekulativ errichtete Projektentwicklungen fertig gestellt werden. Trotzdem
wird das Angebot gerade in den bevorzugten Innenstadtlagen sowie an den
begehrten Standorten im südlichen Berliner Umland die Nachfrage nach
hochwertigen Flächen wohl kaum decken können. Vor diesem Hintergrund ist ein
weiterer leichter Mietpreisanstieg im Top-Segment nicht ganz auszuschließen und
auch ein anhaltender Rückgang der Incentives ist wahrscheinlich.
Expertinnen:
Chantal Schaum, chantal.schaum@bnpparibas.com
Melanie Engel, melanie.engel@bnpparibas.com