Ansiedlungsboom: Logistik, Industrie und E-Commerce siedeln sich verstärkt in Ostdeutschland an / Bis 2023 mehr als 800.000 qm weitere Neubauflächen in der Pipeline

  • Magdeburg wird zum Zukunftsstandort: 380.000 qm Neubauflächen können realisiert werden
  • Leipzig/Halle: Stufenweise Entwicklung von mehr als 300.000 qm spekulativ erstellten Neubauflächen möglich
  • Erfurt: 125.000 qm b-t-s und spekulative Neubauflächen in der Planung
  • Dresden: Bisher keine Projektentwicklungen möglich – kosteneffiziente Grundstücke sind Mangelware
  • Zwickau: Projektentwickler bei spekulativen Investments noch verhalten
  • Höchste Spitzenmiete wird mit 6,00 Euro/qm in Dresden angeboten


11. November 2020 – Ostdeutschland bietet Unternehmen aus der Logistik und der Industrie in den kommenden Jahren viel Neubaupotenzial, um sich anzusiedeln. Zu diesem Ergebnis kommt Realogis, das mit 70 Experten führende Beratungsunternehmen in den Bereichen Vermietung und Investment von Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücken in Deutschland.

„Im Einkauf günstigere Grundstücke als im Westen bei dennoch hervorragender Infrastruktur, verfügbare Arbeitskräfte und ein zum Teil geringeres Lohnniveau erleichtern es Immobilieninvestoren, Industrie- und Logistikstandorte in Ostdeutschland zu etablieren. Damit bieten sie Unternehmen Chancen für deren Expansion oder neue Geschäftsmodelle“, berichtet Christian Beran, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Deutschland GmbH und u.a. für das Vermietungsgeschäft in den fünf wichtigsten Logistik- und Industrieimmobilienmärkten in Ostdeutschland verantwortlich.

Als einer der führenden Marktteilnehmer hat allein Realogis in den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres verschiedene Unternehmen bei der Anmietung von mehr als 100.000 qm Industrie- und Logistikflächen vorwiegend in Bestandsobjekten in den ostdeutschen Märkten beraten.

„Zudem ist die Pipeline der führenden Projektentwickler prall gefüllt“, so Christian Beran. „In den kommenden Jahren können allein an den drei Hotspots Magdeburg, Leipzig/Halle und Erfurt über 800.000 qm Neubauflächen für die Logistik, Industrie, Produktion sowie den Handel und E-Commerce realisiert werden“, hat der Logistikimmobilienexperte ausgerechnet.

Region Magdeburg
In den vergangenen Jahren hat sich der Logistik- und Industrieimmobilienmarkt Magdeburg insbesondere bei Eigennutzern, die mit großvolumigen Projektentwicklungen ins Invest gegangen sind, großer Beliebtheit erfreut. Mit den Ansiedlungen von Amazon, St. Gobain in Osterweddingen, Rewe sowie letzten Arealen, die sich Projektentwickler gesichert haben, sind zukünftige Grundstücksreserven für built-to-suit und für spekulative Immobilienobjekte nunmehr erschöpft.

Auf den von zwei Projektentwicklern gesicherten Flächen können in den kommenden zwei bis drei Jahren insgesamt ca. 380.000 qm Neubauflächen realisiert werden. „Niedrige Mieten, ein gut an die Autobahn A2 sowie an die Binnenschifffahrt angebundener Standort und das Niedriglohnniveau sorgen dafür, dass Magdeburg immer interessanter für Neuansiedlungen wird“, erklärt Christian Beran.

Die Mietpreise für Bestandsobjekte der Logistikregion Magdeburg rangieren bei 3,00 bis 3,90 Euro/qm. Neubauobjekte werden für 3,00 bis 4,00 Euro/qm vermietet. Die Durchschnittsmiete der Logistikregion Magdeburg liegt im ersten Halbjahr 2020 im Vergleich zum Jahresende 2019 unverändert bei 3,40 bis 3,60 Euro/qm und die Spitzenmiete bei 3,90 Euro/qm.

Der trimodale Logistikstandort Magdeburg besticht durch seine zentrale Lage mitten in Europa und durch seine außergewöhnlich gute Anbindung. Die Bundesautobahnen A2 und A14, der unmittelbar anliegende Gleisanschluss und der nahe Binnenhafen, Schnittpunkt von Elbe, Mittellandkanal und Elbe-Havel-Kanal, sorgen dafür, dass sich Magdeburg zu einer der bedeutendsten Drehscheiben entwickeln konnte. Die hohe Arbeitslosenquote von 9,5 % im September 2020* weist darauf hin, dass das Arbeitskräftepotenzial für die Logistik sehr positiv gewertet werden kann.

Region Leipzig/Halle
In der bevölkerungsreichen Region Leipzig/Halle, in der Ende 2019 akkumuliert mehr als 830.000 Einwohner lebten** sind aktuell sechs Projektentwickler investiert. Zum Teil befinden sich die Immobilien noch in der Planung, manche sind bereits im Bau. „In Summe entstehen stufenweise in den nächsten zwei Jahren mehr als 300.000 qm spekulative Neubauflächen“, berichtet Christian Beran. Zu den Abnehmern werden die großen Automotive-Konzerne BMW und Porsche als Zugpferde sowie ihre mittelständischen Zulieferer gezählt. Hinzu kommen Unternehmen aus dem weiter prosperierenden Handel bzw. E-Commerce und Logistiker.

In der Logistikregion Leipzig/Halle hat sich die Durchschnittsmiete im Vergleich zu Ende 2019 leicht nach unten angepasst: Während die Mieten im Gesamtjahr 2019 noch zwischen 3,60 bis 3,70 Euro/qm lagen, haben sie mit 3,50 bis 3,70 Euro/qm im ersten Halbjahr 2020 nachgegeben. Die Spitzenmiete liegt unverändert bei 4,50 Euro/qm.

Mit dem zweitgrößten Luftfrachtdrehkreuz Deutschlands, der Straßenanbindung an die Autobahnen A9, A14 und A38, den KV-Terminals im GVZ Leipzig, am Flughafen Leipzig/Halle sowie in Halle und Schkopau für den multimodalen Güterumschlag sowie regelmäßigen Containerzugverbindungen zeichnet sich Leipzig/Halle als eine der Top-Logistikregionen Deutschlands aus. Die Arbeitslosenquote lag in Leipzig im September 2020 bei 8,2 %* und in Halle (Saale) bei 9,6 %*, so dass davon auszugehen ist, dass eine hohe Zahl an Arbeitskräften auf ein hohes Stellenpotenzial im Zuge der sich neu ansiedelnden Unternehmen aus den Automobilindustrie, dem E-Commerce und dem Einzelhandel treffen wird.

Region Erfurt
Die zentral in der Mitte Deutschlands gelegene Stadt Erfurt ist ein Mega-Logistik- und E-Commerce-Standort und hat in den vergangenen 15 Jahren einen starken Boom erfahren. „Zuletzt haben sich LGI Logistics und XXXLutz sowie im Umkreis Ikea, Zalando und Norma angesiedelt, wodurch die Verfügbarkeit von Grundstücken sowie qualifizierten Arbeitskräften noch weiter zurückgegangen ist“, so Christian Beran. Unlängst befand sich noch ein 25.000 qm umfassendes Neubau-Logistikobjekt auf einem Solitärgrundstück in der Umsetzung. Zudem können weitere 100.000 qm Logistikfläche direkt an der Autobahn A71 im Norden Erfurts realisiert werden.

Die Mietpreise für Neubauimmobilien liegt in Erfurt im ersten Halbjahr zwischen 3,70 und 4,20 Euro/qm und für Bestandsimmobilien zwischen 3,20 und 3,90 Euro/qm. Die Durchschnittsmiete rangiert mit einer Spanne zwischen 3,60 und 3,80 Euro/qm auf dem Niveau von Ende 2019. Die Spitzenmiete notiert bei 4,20 Euro/qm (H2 2019; 4,00 Euro/qm).

Die verkehrliche Infrastruktur von Erfurt zeichnet sich durch gute Straßen- und Schienenwege (Autobahnen A4 und A71 sowie ICE-Drehkreuz) aus. Trotz einer Arbeitslosenquote von 7,0 % im September 2020* ist das Arbeitskräftepotenzial für die Logistik nahezu ausgeschöpft aufgrund des stark angewachsenen Anteils der Branche in den vergangenen Jahren.

Region Dresden
Der Logistik- und Industrieimmobilienmarkt Dresden ist seit Jahren durch eine hohe Flächenknappheit geprägt. Den Marktteilnehmern werden in der Folge mit 6 Euro/qm in der Spitze höchste Mietpreise abverlangt. „Neu-Ausweisungen von Grundstücken – um Unternehmen, die am Standort Dresden händeringend auf moderne Immobilienprojektentwicklungen warten – lassen auf sich warten“, berichtet Christian Beran. „Gefragt sind gut geschnittene, kosteneffiziente Grundstücke. Dann könnten sich auch Produktionsunternehmen und Logistikdienstleister ansiedeln, die eine Vielzahl von interessanten und zukunftsorientierten Arbeitsplätzen schaffen und bei den Gemeinden für steigende Gewerbesteuern sorgen würden. Anfragen aus der Wirtschaft liegen vor.“

Die Mietpreise für Logistikneubauten liegen in Dresden zwischen 4,00 und 4,50 Euro/qm und für Bestandsimmobilien zwischen 4,00 und 6,00 Euro/qm. Die Durchschnittsmiete liegt im ersten Halbjahr 2020 in der Spanne von 4,40 bis 5,00 Euro/qm, was eine Zunahme im Vergleich zu Ende 2019 am oberen Ende der Spanne bedeutet. Ende 2019 lag die Spanne der Durchschnittsmiete noch bei 4,40 bis 4,60 Euro/qm.

Region Zwickau
„Seit jeher Automotive-Standort, ist Zwickau für die Logistik und Industrie weiterhin sehr spannend, auch wenn derzeit noch kein spekulativer Neubau in Sicht ist“, sagt Christian
Beran. „Immobilieninvestoren sind vorsichtig und warten noch ab, wie die ansässigen Unternehmen mit der Transformation der Automobilbranche umgehen werden. Wir verzeichnen allerdings schon ein reges Interesse an Grundstücksflächen für potenzielle Projektentwicklungen.“

Der Logistik- und Industrieimmobilienmarkt für Neubauten war in den vergangenen Jahren durch Grundstücksflächenknappheit gekennzeichnet. Auch verfügbare Bestandsflächen sind eine Rarität, zwischenzeitlich kamen rund 12.000 qm Bestandsflächen in Crossen auf den Markt, die bereits schon durch ein lokal ansässiges Unternehmen absorbiert worden sind.

Zwickau, Wiege der sächsischen Automobilindustrie, zählt nicht zuletzt aufgrund der hohen Dichte namhafter Produktionsunternehmen u.a. auch aus den Segmenten Arzneimitteln, Lackgrundstoffe, Energiespeichersystemen durch die Anbindung an die Autobahnen A7 und A4 als Top-Standort.

Die Mietpreisspannen im Neubau mit 4,00 bis 4,50 Euro/qm und im Bestand mit 3,20 bis 4,20 Euro/qm haben sich im Vergleich zu Q1 2020 nicht verändert. Die Durchschnittsmiete in der Region hat allerdings im Vergleich zu Ende 2019 angezogen und liegt aktuell bei 3,80 – 4,20 Euro/qm (GJ 2019: 3,60 – 3,80 Euro/qm).

 



* Quelle: Arbeitsagentur
** de.statista.com/statistik/daten/studie/1353/umfrage/einwohnerzahlen-der-grossstaedte-deutschlands/

Grafik: Der Abdruck der Grafik ist honorarfrei unter Nennung der Quelle: „Realogis – www.realogis.de“

Pioneers in logistics since 2005: Realogis – www.realogis.de
Die Realogis Gruppe ist das führende deutsche Beratungsunternehmen in den Bereichen Vermietung und Investment von Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücken in Deutschland. Nationalen und internationalen Unternehmen sowie privaten und institutionellen Investoren stellt Realogis bei der Betreuung ihrer Immobilienbedürfnisse insgesamt 70 Experten zur Seite. Zur Realogis Gruppe gehören sieben eigene Niederlassungen an den wichtigsten deutschen Logistikstandorten. Der seit 2005 deutschlandweit tätige First Mover im Wachstumsmarkt Logistikimmobilien plant 2020 weitere Personaleinstellungen.

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